Kommuneplantillægget er udarbejdet i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan 202-L05 for Centerområde ved Doggerbanke 1-3, Hirtshals, der bl.a. giver mulighed for etablering af butiksformål.
Formålet med kommuneplantillægget er at skabe grundlag for udvidelse af bycenteret til detailhandelsformål. Kommuneplantillægget omfatter et område, som er større end lokalplanen.
Området i dag
Doggerbanke 1-3 er et kommunalt areal på ca. 11.000 m2. Området er ubebygget og ligger på kanten af bycenteret. Den vestlige del af området er udlagt og indrettet som autocamperplads. Den nordlige del af arealet er registreret som § 3 beskyttet natur – eng. Området er højt beliggende med kig mod havnefronten.
Området grænser mod øst op til et erhvervsområde omkring Vikingebanke og mod syd op til boligområderne syd for Peder Rimmensgade. Mod vest grænser området op til bycenteret med Jørgen Fibigersgade.
Der har gennem mange år været interesse for området, og området er i dag lokalplanlagt med mulighed for indretning af butikker. Etablering af butikker skal foregå i sammenhæng med øvrig boligbebyggelse som etagebyggeri med butikker i stueplan og udformes som randbebyggelse. Det er vurderet, at etablering af butikker uden boliger ikke kan rummes indenfor gældende lokalplan.
I helhedsplanen i Kommuneplan 2016 for Hirtshals ønsker byrådet at arbejde for, at Jørgen Fibigersgade kan blive den primære handelsgade. I detailhandelsanalysen for Hjørring Kommune 2017 konstateres, at detailhandelen i Hirtshals har det godt og har oplevet fremgang med øget omsætning og en øget dækningsgrad. Dette tilskrives i høj grad omsætningen fra turisterne.
De nuværende rammebestemmelser
Planområdet er omfattet af rammeområde 202.2140.10 Blandet bolig og erhverv, Havnefronten Øst, Hirtshals, der fastsætter områdets anvendelse til bolig- og erhvervsformål og ikke giver mulighed for etablering af butikker.
De fremtidige rammebestemmelser
Gennem kommuneplantillægget overføres planområdet til naborammeområde 202.4110.12, som udlægger området til centerformål , hvorved den ønskede byudvikling og projekt kan realiseres.
Vurdering i forhold til Bilag IV-arter
Der er ikke registreret bilag IV i lokalplanområdet eller området omfattet af kommuneplantillægget. Det vurderes derfor ikke, at der er yngle- eller rasteområder for bilag IV arter i lokalplanområdet eller området omfattet af kommuneplantillægget.
Vurdering og redegørelse i forhold til retningslinje 3.1 for Bymidter
Efter indskrænkningen af bymidten i Hirtshals i Kommuneplan 2016, hvor et område nordligt i bymidteafgrænsningen blev udtaget, er det vurderet, at der er grundlag for at udvide bymidten i en anden retning med et område, der gennem en årrække har været efterspurgt til bl.a. handel med dagligvarer med butikker på min. 1200 m2.
Redegørelse for udvidelse af bymidten – Eksisterende butiksareal og omsætning
Arealrammen i Kommuneplan 2016 for Hirtshals bymidte er på 16.715 m2, et udnyttet bruttoetageareal på ca. 10.200 m2, og dermed en restrummelighed på ca. 6.500 m2.
Udvidelsen af bymidten omhandler således alene en arealudvidelse og ikke en udvidelse af rummeligheden. Se redegørelsen til retningslinje 3.6 nederst for skema med rummelighed.
Det er ikke muligt at oplyse omfanget af tomme butikslokaler, fordi der løbende sker udskiftninger. Siden detailhandelsanalysen i 2010 er der kommet 3 butikker flere i Hirtshals.
Med kun 2 lokalcentre med i alt 3 butikker udenfor bymidten anses oplandet til Hirtshals at omfatte hele byen, dvs. områderne omkring Margrethevej, Nejst og Emmersbæk, sommerhusområderne Kjul og Tornby Strand omkring byen og byerne Horne og Åbyen, som hver har en enkelt købmandsbutik.
Detailhandelen i Hirtshals havde i 2016 en vækst på 8 % i forhold til 2010. I 2010 var omsætningen på 363 mio. kr. og i 2016 var omsætningen på 391 mio. kr. Det er en stigning på 28 mio. kr. eller hvad der svarer til omsætningen i en dagligvarebutik på 1.000 – 1.200 m2 (Tallene er fra en detailhandelsanalyse af Hjørring Kommune fra 2017).
Omsætningen er fordelt på både dagligvarer og udvalgsvarer. Dagligvareomsætningen var i 2016 på 315 mio. kr., hvilket svarer til ca. 80 % af den samlede omsætning. Hvis vækst fortsætter med samme styrke, vil der således over en planperiode være behov for ny butiksforsyning af dagligvarebutikker.
Dækningsgraden er steget fra 102 til 109, der er altså flere handlende end de handlende der er i oplandet. Dette skyldes turisterne, der står for ca. 25 % af omsætningen.
Hirtshals har et stort sommerhusopland, både øst og sydvest for byen. Derudover fremgår det af detailhandelsanalysen at der færges ca. 2 mio. rejsende gennem Hirtshals om året, og færgeterminalerne ligger tæt ved bymidten.
Derudover har man i Hirtshals gennem de sidste år været dygtige til at lave forskellige arrangementer, der trækker mange gæster til byen. Det gælder bl.a. diverse festivaler, musikarrangementer og Naturmødet.
Befolkningsprognosen for Hirtshals viser, at der fra 2007-2019 har været en tilbagegang på ca. 600 borgere (Befolkningsprognose Juli 2019 Hjørring kommune), og tendensen er at tilbagegangen fortsætter. Trods tilbagegangen i befolkningen er der vækst i detailhandelen i Hirtshals. En vækst der kan tilskrives turisme.
Redegørelse ved udvidelse af bymidten – Behov for nybyggeri og vurdering af område der kan inddrages
Dagligvarebutikker efterlyser i dag større arealer til dagligvarekæder med fuldvarebutikker.
Det er ikke muligt at placere den størrelse butikker indenfor bymidteafgrænsningen af detailhandelsområdet, da disse arealer ikke findes indenfor afgræsningen, og da eksisterende tomme butikslokaler er små og ikke mulige at sammenlægge. Der efterspørges ikke længere mindre butikslokaler, og der foregår en transformation af bymidten, hvor flere tidligere butikslokaler er omdannet til restauranter og offentlige og private serviceerhverv.
Bymidten består, som skrevet, hovedsageligt at mindre butikslokaler der kan være svære at sammenlægge for at skabe større butiksarealer. Derudover er den ældste del af Hirtshals by, hvor bymidten er placeret, udpeget som et værdifuldt kulturmiljø i Kommuneplan 2016 på baggrund af den næsten 100 år gamle byplan for byen og havnen.
I beskrivelsen af kulturmiljøet anbefales det, at den oprindelige gadestruktur opretholdes. Hirtshals er derudover en gammel fiskerby, og byens centrale handelsgade Nørregade består af små ejendomme, der giver den centrale del af byen sin særlige karakter. Det kan derfor være vanskeligt at omdanne den eksisterende by for at give plads til større butikslokaler, som butikskæderne ønsker, da det vil forringe det udpegede kulturmiljø.
På den baggrund vurderes der at være planmæssig begrundelse for at inddrage området ved Doggerbanke, hvor der kan planlægges for fuldvare dagligvarebutikker med plads til parkeringsarealer. Det vurderes at Doggerbanke med sin beliggenhed, i forlængelse af bymidteafgrænsningen, er velegnet til centerformål for nybyggeri af butiksformål.
Doggerbanke er lokalplanlagt til bl.a. butiksformål. Området har således gennem mange år været i betragtning i forhold til udvidelse af bymidten.
Et område ved Banegårdspladsen er udtaget af bymidteafgrænsningen i kommuneplan 2016. En lokalplan gav mulighed for en 3.500 m2 dagligvarebutik, men med finanskrisen kunne projektet ikke realiseres. Lokalplanen er aflyst og kommuneplanens afgræsning af bymidten er indsnævret.
Derudover er en butik fraflyttet Banegårdspladsen, og det kan derfor vurderes at være svært for den sidste butik på Banegårdspladsen at fortsætte, da synergien med den anden butik er ophørt. Det vurderes derfor at bymidten med tiden kan reduceres yderligere omkring Banegårdspladsen.
Efterspørgslen på egnede arealer til de større butikker betyder, at bycenteret vil udvikle sig i en ny retning. Udviklingen i Hirtshals afspejler, hvad der allerede er sket i mange byer gennem de sidste mange år, hvor dagligvarebutikker rykker til centerområdernes periferier.
Det kan være et planlægningsmæssigt problem for bymidter, at dagligvarehandlen forsvinder. Bymidtens styrke ligger netop i at have aktiviteter, der genererer liv, hvor dagligvarebutikker er én af de bedste anvendelser til dette formål. Udvalgsvarebutikkerne har nytte af, at der ligger dagligvarebutikker side om side med udvalgsvarebutikker, men det er ikke længere dette ønske dagligvarebutikkerne (kædebutikker) efterspørger.
Planmæssigt giver det derfor mening at planlægger efter dagligvarebutikkernes ønsker om lokaliseringen frem for, at dagligvarekæderne ophører, flytter eller lukker deres lokalbutik.
Det vurderes, at borgernes dagligvareindkøb fortsat kan foregå og kombineres med besøg i bymidten, hvor udvalgsvarebutikker og øvrige centerfunktioner ligger.
Behovet for nybyggeri skal således ses i lyset af, at der i Hirtshals er et ønske om, at detailhandelen udvikler sig, så byen løbende kan efterleve såvel detailhandelens ønske til udvikling og borgernes efterspørgsel efter tidssvarende butikker.
Redegørelse ved udvidelse af bymidten – Mål for detailhandelsstrukturen og fremme af konkurrence
Nedenstående kort viser detailhandelsstrukturen i Hirtshals med en bymidte, der grænser op til havnefronten (markeret med rød). Der er to mindre lokalcentre (markeret med lilla) i tilknytning til byens tættest befolkede områder. Det ene område indeholder en dagligvarebutik og det andet indeholder en dagligvarebutik og en bagerbutik. Derudover er der udlagt et område til særlig pladskrævende detailhandel (markeret med blå) sydligt i byen.
Det vurderes at Hirtshals gennem sin udvikling er lykkedes med at fastholde en stram detailhandelsstruktur, hvor den overvejende del af detailhandelen foregår i bymidten, som således er nærliggende handelscenter for byens borgere og for det store sommerhusområde sydvest og øst for byen.
Kommunens overordnede mål for detailhandel er at denne struktureres i en centerstruktur, det vil sige at detailhandel overordnede skal placeres i bymidten, i bydelscentre og i lokalcentre for at fastholde byliv.
Det er et mål for den kommunale detailhandelsstruktur at Hirtshals, som en ’områdeby’, skal kunne tilbyde et bredt udbud af dagligvarer og en vifte af udvalgsvarer, så byens og det lokale oplands borgere har mulighed for at foretage indkøb i hverdagen uden at skulle transportere sig over store afstande. Hirtshals spiller derudover en vigtig rolle i forhold til de store sommerhusområder, som ligger tæt på byen.
Jørgen Fibigergade er udpeget til at blive den centrale handelsgade, og det forventes, at der sker en omdannelse, hvor butikkerne fremover etablerer sig i denne gade.
Doggerbanke ligger i forlængelse af Jørgen Fibigersgade, og udvidelsen kan styrke aksen som byens fremtidige centrale handelsgade.
Placeringen på Doggerbanke vil derfor støtte op omkring målet med at opretholde en centerstruktur, hvor borgere ikke skal transportere sig over store afstande for at handle, og målet om den nye handelsgade i Jørgen Fibigersgade.
Indeholdt i bymidteafgræsningen er en tom byggegrund – Cirkuspladsen, som er lokalplanlagt til bl.a. butiksformål.
Der er ikke andre arealer, der grænser op til bymidten, der vil kunne anvendes til store dagligvarebutikker på ca. 1.200 m2. Derudover er der, umiddelbart syd for arealet ved Doggerbanke, servicefunktioner som bank og serviceerhverv, der også ville kunne ligge indenfor bymidteafgrænsningen.
Planlægningen for fuldvare dagligvarebutikker i Hirtshals bymidte vil øge borgernes muligheder for at handle dagligvarer i et varieret butiksudbud, og derved øge konkurrencen butikkerne imellem. Der er i dag ikke mulighed for at etablere større dagligvarebutikker indenfor bymidteafgrænsningen. En udvidelse af bymidteafgrænsningen vil muliggøre etableringen af større butikker med et større vareudvalg og derved mulighed for at forhandle varer der ikke forhandles i mindre dagligvarebutikker. Således kan større dagligvarebutikker styrke det eksisterende handelscenter i Hirtshals bymidte.
Redegørelse ved udvidelse af bymidten – Konsekvenser for bymiljø, afvikling af trafik, tilgængelighed og parkeringsmuligheder
Udnyttelsen af grunden ved Doggerbanke vil styrke Hirtshals by på detailhandelsområdet.
Butikker på Doggerbanke vil øge den samlede bymidtes aktivitet ved at muliggøre etableringen af bl.a. fuldvare dagligvarebutikker der kan være med til at forsyne det store opland til Hirtshals.
Området ved Doggerbanke har en størrelse der gør, at parkeringsforholdene i bymidten vil kunne afhjælpes med parkeringsmuligheder på Doggerbanke og derved reducere parkeringssøgetrafikken i bymidten.
Området ligger ved to af indfaldsvejene til bymidten, Ålborgvej fra nordøst og Jyllandsgade fra sydvest. Derfor er arealet let tilgængeligt for kørende. Derudover er arealet forbundet ti det resterende område i bymidten via fortov. Der er derfor god tilgængelighed til arealet, og trafikken til og fra eventuelle kommende butikker kan afvikles på de større veje i byen.
Området ved Doggerbanke er beliggende højt i terrænet, hvilket skaber et potentiale for at opnå en mere synlig fremtræden og bedre tilgængelighed i forhold til færgetrafikken til og fra Hirtshals.
Afgrænsning af bymidten
Den fremtidige bymidteafgrænsning vil omfatte den nuværende bymidte og det nærliggende område ved Doggerbanke.
Retningslinje 3.1 for Bymidter
På kortet tilføjes arealet ved Doggerbanke 1-3 til bymidten i Hirtshals.
Retningslinje 3.6 for Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål
I ovenstående skema for rammer for nybyggeri og omdannelse af bebyggelse flyttes 2500 m2 af restrummeligheden til rammerne for eksisterende butiksformål, så den resterende rummelighed til butiksformål bliver 4015 m2.
Rammer
Blandet bolig og erhverv, Havnefronten Øst, Hirtshals
Områdets nummer: 202.2140.10
Anvendelse
Generel anvendelse er blandet bolig og erhverv
Områdets anvendelse fastlægges til bolig- og erhvervsformål, med liberale erhverv, off. og private servicevirksomheder samt boliger. Kommunen kan give tilladelse til mindre, ikke generende værkstedsvirksomhed.
Max.etageantal: 2,5 etage, dog max. 5 etager på den nordlige del af arealet mellem Fiskebanke og Vikingbanke, når en bebyggelse tager hensyn til nabobebyggelses udsigt mod havnen og havet.
Max.bygningshøjde: 11,5 m, dog max. 17.5 m for område nævnt ovenfor. Enkelte bygninger eller bygningsdele kan tillades opført højere og i flere etager, såfremt byggeriet efter en samlet vurdering bidrager til en god arkitektonisk helhedsvirkning.
Ny bebyggelse langs med P.Rimmensgade og Østergade skal hovedsagelig opføres som randbebyggelse i gadelinie.
Stier og opholdsarealer skal anlægges på en sådan måde, at de tilgodeser offentlighedens adgangsmulighed til og oplevelse af havnearealerne. Det skal sikres, at området gives et bymæssigt præg og indgår i en naturlig sammenhæng med det eksisterende centerområde (rammeområde 202.4110.12).
Zonestatus
Planlagt zone er byzone
Bebyggelsesomfang
Maksimal bebyggelsesprocent er 75% af den enkelte grund Maksimale antal etager er 2,5 Maksimal højde er 11,5 m
Udstykning
Rammen regulerer ikke udstykning
Opholds- og friarealer
Hirtshals’ særkende er den fantastiske beliggenhed på kanten til havet, det rå klima og den driftige fiskeri- og erhvervshavn. Byen har i kraft af sin beliggenhed og fysiske strukturer nogle særlige potentialer i forhold til erhvervsudvikling, bosætning og turisme.
Centerområde, Bymidten, Hirtshals
Områdets nummer: 202.4110.12
Bestemmelser for området
Anvendelse
Generel anvendelse er centerområde
Områdets anvendelse fastlægges til kontorer og liberale erhverv, off. og private servicevirksomheder, hotelvirksomhed, boliger samt butikker, som kun må etableres i detailhandelsområdet jf. afgrænsning af bymidten.
I detailhandelsområdet må butikker ikke overgå til anden anvendelse uden særlig planmæssig begrundelse, og nye butikker kan ikke etableres udenfor detailhandelsområdet.
I hele rammeområdet kan kommunen give tilladelse til mindre, ikke generende værkstedsvirksomhed m.v. i tilknytning til den enkelte butik.
Ved væsentlige udvendige ændringer af eksisterende bebyggelse eller ved opførelse af lokalplanpligtigt nybyggeri på arealer ved Havnegade (Sydsiden af Sydvestkajen inkl. skråning på begge sider af Trappen, Hirtshals Kro, boligbebyggelsen Havudsigten og det ubebyggede areal nord for denne samt bygningerne på sydsiden af Havnegade, fra Skagerakvej mod øst inkl. den ubebyggede del af Havnegade 18, matr. nr. 123 æ) og på den tidligere sporvifte på øst-siden af banegårdspladsen skal der udarbejdes en helhedsplan for områderne.
Bebyggelsens art: Overvejende sluttet bebyggelse langs Jørgen Fibigersgade, Hjørringgade og Nørregade. Ny bebyggelse og større ombygninger skal opføres i overvejende 2,5 etage og ikke højere end 11,5 m inden for et nærmere angivet 10 m bredt byggefelt. Den enkelte ejendom kan derudover bebygges med op til 50% af restarealet i max 2,5 etage og ikke højere end 11,5 m såfremt friarealkravet er opfyldt.
For alle ejendomme gælder det, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 80% såfremt friarealkravet er opfyldt og bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1,5 etage og ikke højere end 8,5 m.
Langs sydsiden af Havnegade og Sydvestkajen, kan butikker opføres med et maksimalt bruttoetageareal på 400 m²/butik.
Der kan på længere sigt etableres en gangsti/trappeforbindelse på vestsiden af banegårdsbygningen fra Banegårdspladsen til Havnegade.
I bymidteområdet kan dagligvarebutik etableres med et max. bruttoetageareal på 5.000 m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på 3.500 m².
Der kan – under forudsætning af overholdelse af afstandsvilkår til skoler, SFO-er, sportsog idrætsanlæg, jernbanestationer og busterminaler – etableres spillehaller med op til 15 gevinstgivende spilleautomater inden for området.
Se i øvrigt de generelle rammer vedrørende Gevinstgivende spilleautomater.
Zonestatus
Planlagt zone er byzone
Bebyggelsesomfang
Maksimal bebyggelsesprocent er 80% af den enkelte ejendom Maksimale antal etager er 1,5 Maksimal højde er 8,5 m
Udstykning
Rammen regulerer ikke udstykning.
Opholds- og friarealer
Hirtshals’ særkende er den fantastiske beliggenhed på kanten til havet, det rå klima og den driftige fiskeri- og erhvervshavn. Byen har i kraft af sin beliggenhed og fysiske strukturer nogle særlige potentialer i forhold til erhvervsudvikling, bosætning og turisme.
Detailhandel
På kortet tilføjes arealet ved Doggerbanke 1-3 til bymidten for Hirtshals.
3.1 Bymidter
Der udpeges jf. kortet bymidter i Hjørring, Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken samt Bindslev, Lønstrup og Tversted med henblik på etablering af detailhandel.
I bymidterne i Hjørring, Hirtshals, Løkken, Vrå, Tårs og Sindal må der etableres dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max 5.000 m² og udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max 3.500 m².
I bymidterne i Bindslev, Lønstrup og Tversted må der etableres dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max 1.500 m² og udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max 2.000 m².
Afgrænsningen af bymidten i Vrå udvides med et areal ved slagterigrunden. Til gengæld reduceres bymidten med et andet areal. Hensigten er at styrke dagligvarehandlen i bymidten, hvor der aktuelt kun er en enkelt butik. Samtidig hæves arealrammen med 500 m², således det samlede bruttoetageareal til butiksformål bliver 5.800 m².
Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i
planperioden 2017-2021 fremgår af retningslinje 3.6.
Redegørelse til retningslinje 3.1
Der er omkring Hjørring og områdebyerne Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken naturlige indkøbsoplande samt deloplande omkring de 3 lokalbyer Bindslev, Lønstrup og Tversted.
Udpegning af bymidter Bindslev, Lønstrup og Tversted skal ses i forhold til, at der i disse byer i dag er en detailhandel, der har et omfang og variation i udbud, der i forhold til byernes størrelse er speciel – bl.a. på grund af områdets turisme med kunstbutikker, smykkeværksteder, gallerier og lignende.
I bymidter skal detailhandlen primært lokaliseres med henblik på etablering af attraktive
bymidter med et varieret butiksudbud og let tilgængelighed, der kan tiltrække kunder fra
byen, oplandet samt turister.
I Vrå udvides bymidten med et areal af den gamle slagterigrund, således der dannes
grundlag for en omdannelse af et erhvervsareal, der tidligere har spillet en stor rolle for
Vrå, men som nu ligger forladt hen. Formålet er at styrke bymidten med nye
centerfunktioner og ikke mindst dagligvarehandlen, hvor der i øjeblikket kun er en enkelt
dagligvareforretning.
Bymidten grænser hovedsagligt op til boligområder, som ikke vurderes at kunne indgå
hensigtsmæssigt i bymidteafgrænsningen. I forbindelse med udarbejdelse af
kommuneplan 2016, blev der også udtaget et areal af bymidteafgrænsningen, som
består af boliger, bl.a. en nyere rækkehusbebyggelse. Mod nord grænser bymidten op til
et tiloversblevet erhvervsareal med slagterigrunden, som er aktuelt at omdanne til
centerområde. Derved skabes mulighed for at inddrage et areal, der ligger i naturlig
forlængelse af såvel bymidten som det gamle butiksstrøg, hvor der kan etableres en
butik, der kan understøtte centerfunktionerne i byen.
En udvidelse af bymidten skal medvirke til at leve op til kommunens mål om, at Hjørring
og områdebyerne skal drive udviklingen. I områdebyerne skal der være et bredt
vareudbud, således borgerne kan handle lokalt uden at skulle transportere sig over
lange afstande.
Ved udvidelse af bymidten åbnes for omdannelse af et areal, der er centralt beliggende i
byen, men som lige nu ligger som en lukket enklave midt i byen. Derved åbnes centrum i
Vrå åbnes mere op med mulighed for at udvikle bymidten med nye centerfunktioner,
hvorved arealet i højere grad bidrager til bymiljøet i den centrale del af Vrå end det tidligere slagteri gjorde.
Bymidten er direkte bundet op på hovedvejen til Vrå, hvormed der er god tilgængelighed til
området. Der er en række parkeringspladser i området, men det vil være naturligt at
anlægge nye pladser i forbindelse med det konkrete projekt, idet parkeringspladserne
primært er lokaliseret længere mod syd i bymidten. Bymidten i Vrå er velforsynet i forhold
til kollektiv trafik, idet både tog og bus har stoppested direkte i bymidten. Der er ingen
cykelstier direkte til den udvidede del af bymidten, men den er knyttet op på cykelstien, der løber gennem Lunden, hvorved der er mulighed for at bløde trafikanter kan komme
trafiksikkert til bymidten.
3.2 Aflastningsområde ved Frederikshavnsvej
Det eksisterende aflastningsområde ved Frederikshavnsvej udvides mod øst med et område, der tidligere har været forbeholdt butikker med pladskrævende varegrupper. Til gengæld undtages et erhvervsareal syd for Albert Ginges Vej.
I det udlagte aflastningsområde ved Frederikshavnsvej jf. kortet er der mulighed for etablering af dagligvarebutikker med et samlet areal på 6.000 m² og udvalgsvarebutikker med et samlet bruttoetageareal på max 68.000 m². Udvalgsvarebutikker omfatter også butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer.
Der er knyttet 4.800 m² til en eksisterende dagligvarebutik på Frederikshavnsvej 42 (matr. nr. 26-a og 26-au, Hjørring Markjorder), som ikke, hverken helt eller delvist, kan flyttes til anden lokalitet. De resterende 1.200 m² kan udnyttes til etablering af max én ny dagligvarebutik.
Dermed fastsættes den maksimale butiksstørrelse for en ny dagligvarebutik til 1.200 m². I aflastningsområdet må udvalgsvarebutikker etableres med en størrelse på op til 7.000 m².
I den del af aflastningsområdet, der ligger mellem Lille Østergade og Ringvejen skal udvalgsvarebutikker have en størrelse på min 1.200 m² bruttoetageareal. Mellem Ringvejen og Sprogøvej skal udvalgsvarebutikker have en størrelse på min 2.500 m² bruttoetageareal.
Den mindste butiksstørrelse gælder ikke for bilforhandlere.
Redegørelse til retningslinje 3.2
Aflastningsområdet omfatter hele Frederikshavnsvej – fra Lille Østergade i vest til Sprogøvej i øst.
I Aflastningsområdet er der mulighed for en begrænset udbygning med 21 dagligvareforretninger og etablering af store udvalgsvarebutikker. Der kan placeres store udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet, da de vurderes at have behov for let tilgængelighed med bil og store p-arealer.
Derfor fastsættes krav til en minimumsstørrelse på udvalgsvarebutikker: Vest for Ringvejen fastsættes mindste butiksstørrelse til 1.200 m²: Øst for Ringvejen fastsættes den til 2.500 m². Den mindste butiksstørrelse gælder ikke for bilforhandlere.
Der er i området over tid udviklet et alternativt butiksområde, som i en vis udstrækning fungerer som aflastning for bymidten. Der er her lokaliseret en større dagligvarebutik, udvalgsvarebutikker og bilforhandlere samt større specialbutikker bl.a. kontor- og bilartikler, køkkener samt tæpper/gulve.
I Regionplan 2005 var der fastsat en ramme for områdets samlede bruttoetageareal til detailhandelsformål på henholdsvis 4.800 m² til dagligvarer og 8.000 m² til udvalgsvarer.
På baggrund af en detailhandelsanalyse fra 2017 har det imidlertid vist sig, at der reelt er 21.400 m² bruttoetageareal til udvalgsvarebutikker. Fremover skal de butikker, der oprindeligt er opfattet som butikker med pladskrævende varegrupper, betragtes som udvalgsvarebutikker når de er placeret i aflastningsområdet. Disse butikker har i dag et samlet bruttoetageareal på 32.300 m².
Dermed bliver den samlede ramme til udvalgsvarebutikker på 68.000 m², som dækker over det eksisterende butiksareal til udvalgsvarer, butikker med særligt pladskrævende varegrupper, samt et forventet behov for nye udvalgsvarebutikker på 14.300 m².
Rammen til dagligvarebutikker hæves med 1.200 m² til 6.000 m². Eksisterende dagligvarebutik beliggende Frederikshavnsvej 42 (matr. nr. 26-a og 26-au, Hjørring Markjorder) med et bruttoetageareal på ca. 4.800 m² kan ikke udvides, da der jf. planloven ikke kan etableres dagligvarebutik med et bruttoetageareal større end 3.900 m².
Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet ses under planens forudsætninger.
3.3 Bydelscentre
Der udpeges jf. kortet bydelscentre i Hjørring med henblik på etablering af detailhandel:
- Højene ved Skagensvej-Vellingshøjvej
- Kvægtorvet ved Åstrupvej
- Bispensgade
Der kan i hver af de 3 bydelscentre etableres i alt 5.000 m² bruttoetageareal med henblik på 22 detailhandel, herunder max 3.500 m² for den enkelte butik, der sælger dagligvarer, og max 2.000 m² for den enkelte butik, der sælger udvalgsvarer. I bydelscenteret i Højene må der kun etableres i alt max 500 m² udvalgsvarebutik.
Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden 2017-2021 fremgår af retningslinje 3.6.
Redegørelse til retningslinje 3.3
Planloven giver mulighed for, at der kan udlægges arealer til butiksformål i den centrale del af en bydel.
I februar 2014 er der offentliggjort forslag til plangrundlag for etablering af et nyt bydelscenter i den sydlige del af Hjørring ved Ringvejen-Vandværksvej og nabo til A-Z.
Formålet med denne planlægning er at give mulighed for etablering af en dagligvarebutik på max 3.500 m² i den sydlige del af Hjørring, hvor der aktuelt er et opland for en butik af denne størrelse. Endelig vedtagelse af plangrundlaget er stillet i bero pga. en vetoindsigelse fra Naturstyrelsen.
De fastsatte rammer for det maksimale detailhandelsareal i det enkelte centerområde og størrelse på den enkelte butik er fastsat på baggrund af en vurdering af, at bydelscentrene skal understøtte bymidten, hvorved det ikke er hensigtsmæssigt, at centrene udvikler sig med store butikker og et stort samlet bruttoetageareal.
3.4 Lokalcentre
Der udpeges jf. kortet lokalcentre med henblik på etablering af detailhandel i:
Hjørring
- Idræts Allé
- Frilandsvej
- Nordens Allé
Hirtshals
- Fanøgade/Margrethevej
- Søndergade/Margrethevej
Løkken
- Industrivej/Løkkensvej
Lokalbyer
- Astrup, Bjergby, Harken, Horne, Hundelev, Hørmested, Lendum, Lørslev, Mosbjerg,
Poulstrup, Rakkeby, Sønderlev, Tolne, Tornby, Vrensted og Åbyen.
Der kan i det enkelte lokalcenter etableres max 3.000 m² bruttoetageareal med henblik på
detailhandel, herunder max 1.200 m² for den enkelte butik, der sælger dagligvarer eller
udvalgsvarer.
Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i
planperioden 2017-2021 fremgår af retningslinje 3.6.
Redegørelse til retningslinje 3.4
Planloven giver mulighed for, at der kan der udlægges arealer til butiksformål i form af
daglig- og udvalgsvarer i et lokalcenter, som alene betjener en begrænset del af en by eller
en bydel, landsby, et sommerhusområde eller lignende.
Med henblik på at brugerne af sommerhusene understøtter detailhandelen i byerne,
udlægges der ikke lokalcentre i sommerhusområderne. En butik, der allerede er etableret i
sommerhusområde, kan udvides med udgangspunkt i retningslinje 3.8 vedr. enkeltstående
butik.
I Horne, Hørmested, Hundelev, Lørslev, Rakkeby, Sønderlev, Vrensted og Åbyen er der ikke
udpeget detailhandelsområder:
- I Horne gives mulighed for etablering af butikker med facade til Stendyssevej.
- I Hørmested gives mulighed for etablering af butikker med facade til Hørmestedvej.
- I Hundelev gives mulighed for etablering af butikker med facade til Løkkensvej og
Vennebjergvej. - I Lørslev gives mulighed for etablering af butikker med facade til Ugiltvej.
- I Rakkeby gives der mulighed etablering af butikker med facade til Rakkebyvej,
Harkensvej og Munkedalsvej. - I Sønderlev gives der mulighed etablering af butikker med facade til Skallerupvej.
- I Vrensted gives der mulighed etablering af butikker med facade til Vrenstedvej,
Brønderslevvej, Bådstedhedevej og Stationsvej. - I Åbyen gives mulighed for etablering af butikker med facade til Allingdamvej.
De fastsatte rammer for max detailhandelsareal i det enkelte centerområde og størrelse på
dagligvarebutikker er fastsat i Planloven. Størrelsen på udvalgsvarebutikker er fastsat til
1.200 m² med henblik på, at de store udvalgsvarebutikker skal etablere sig i bymidten eller
aflastningsområdet for at understøtte centerstrukturen bedst muligt.
3.5 Områder til særlig pladskrævende varegrupper eller varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold
Der udpeges jf. kortet områder til særlig pladskrævende varegrupper i Hjørring,
områdebyerne og lokalbyen Bindslev. Indenfor hvert område fastsættes bruttoetagearealet
for den enkelte butik til max 5.000 m².
Områderne er følgende:
- Hjørring: Ejendommen Sct. Cathrine Vej 23 i tilknytning til bydelscenter Kvægtorvet.
Ejendommen kan anvendes med henblik på salg af biler. - Hirtshals: Vestsiden af Dalsagervej Sindal: Vestlige del af Ved Banen Vrå: Sdr. Alle/Vester
Ringvej - Tårs: Omkring Industrivej, Damhusvej og Tykskovvej
- Løkken: Begge sider af Industrivej fra Egevej i syd til rundkørslen ved Løkkensvej i nord
- Bindslev: Begge sider af Industrivej samt øst- og nordsiden af Vesterå
- Hørmested: Ejendommen Hørmestedvej 342 med henblik på udvidelse af eksisterende
møbelbutik.
Butikker med særligt pladskrævende varegrupper eller varer, der frembyder særlige
sikkerhedsmæssige forhold kan på baggrund af en konkret planlægning etableres i
erhvervsområder.
Butikker med varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold kan kun placeres i
områder til særligt pladskrævende varegrupper, hvis det på baggrund af en risikovurdering
kan godtgøres, at placeringen ikke udgør en risiko. Derfor kan det være nødvendigt konkret
at udlægge arealer i forbindelse med etablering af den enkelte butik.
Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i
planperioden 2017-2021 fremgår af retningslinje 3.6.
Redegørelse til retningslinje 3.5
Definitionen af pladskrævende varegrupper fremgår af Planloven og omfatter bl.a.
motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, møbler samt ammunition og eksplosiver. Listen er ikke udtømmende.
Butikker, der sælger særligt pladskrævende varegrupper, må alene sælge disse varer. Jf. Planloven kan byggemarkeder altid etableres i et område til særligt pladskrævende varegrupper, uanset størrelsen på det afsnit, hvor der er varer, som ikke er særligt pladskrævende.
Ejendommen Sct. Cathrine Vej 23 er udlagt til pladskrævende varegrupper med henblik på salg af biler.
3.6 Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål
Der fastsættes for planperioden 2017-2021 rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål jf. skemaet nedenfor.
Rammerne fastsættes for bymidter, bydelscentre og lokalcentre samt for områder udlagt til
pladskrævende varegrupper.
Nedenstående skema er tilrettet i forhold til kommuneplantillægget: 2500 m2 er flyttet fra “Ramme for dagligvarer/Ramme for udvalgsvarer” til “Eksisterende”.
Redegørelse til retningslinje 3.6
Planloven fastsætter, at kommuneplanen skal indeholde en oversigt over eksisterende arealer, der anvendes til detailhandelsformål. Oversigten skal opdeles i bymidter, bydelscentre, lokalcentre og områder til pladskrævende varegrupper. Tallene i oversigten er tilvejebragt på baggrund af Detailhandelsanalysen fra 2017.
For dele af områderne fastsættes der en fælles ramme med henblik på etablering af nye butiksarealer til dagligvarer eller udvalgsvarer. For andre områder er rammen fastsat med henblik på enten dagligvarer eller udvalgsvarer.
Den nye rummelighed, som udvidelsen af Hjørring bymidte med etableringen af Metropol og Bispetorv, har givet mulighed for, er i dag stort set udnyttet. I Metropol er der en meget begrænset restrummelighed op til de max 18.000 m², som lokalplanen giver mulighed for.
På Bispetorv har lokalplanen en restrummelighed på ca. 2.200 m² op til de fastsatte max 12.000 m². Det vurderes ikke at være muligt at udnytte denne restrummelighed på grund af områdets udformning. Denne restrummelighed indgår ikke i de fastsatte rammer i skemaet.
Ligeledes indgår restrummeligheden i stueetagen af rådhuset ikke, da det påregnes at dette areal tages i brug som en del af kommunens administration.
I Hirtshals er der ophævet to lokalplaner, der gav mulighed for etablering af max 4.500 m² dagligvarebutik, i området omkring Hirtshals Station. Der er umiddelbart vest for rådhuset opført en ny dagligvarebutik på ca. 1.200 m². En del af rummeligheden fra de to aflyste lokalplaner er medtaget i tabellen som ny rummelighed.
I Løkken er der foretaget til- og ombygning af SuperBrugsen, hvor butiksarealet er udvidet med ca. 1.100 m².
Der gives mulighed for 10.000 m² til pladskrævende varegrupper i hver af områdebyerne.
3.7 Planlægning for store butikker med særlig pladskrævende varegrupper
I Hjørring by kan der i perioden 2017-2021 planlægges for én butik med et bruttoetageareal på indtil 12.000 m² og to butikker med et bruttoetageareal på indtil 8.000 m² med salg af særligt pladskrævende varegrupper.
Redegørelse til retningslinje 3.7
Kommunen fastsætter selv arealstørrelser for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Der skal udlægges et decideret område til butikker med særligt pladskrævendevaregrupper, hvis retningslinjen skal i spil.
3.8 Enkeltstående butikker
Der kan i Hjørring, områdebyerne, lokalbyerne og landsbyerne etableres enkeltståend butikker, der alene betjener lokalområdets daglige forsyning med et bruttoetageareal på max 1.200 m².
Nye enkeltstående butikker med et bruttoetageareal større end 250 m² skal etableres i en afstand på min. 500 m til bymidte, bydelscenter, lokalcenter og andre enkeltstående butikker med et lignende vareudbud og et bruttoetageareal større end 250 m².
Redegørelse til retningslinje 3.8
Retningslinjen regulerer enkeltstående butikker, som alene betjener en begrænset del af en by eller en bydel, landsby, sommerhusområde eller lignende. Den maksimale arealstørrelse for denne butikstype svarer til den i loven fastsatte.
Enkeltstående butikker må jf. planloven alene tjene til lokalområdets daglige forsyning. For at der reelt er tale om enkeltstående butik, betyder det i praksis, at nye enkeltstående butikker som udgangspunkt skal placeres med en indbyrdes afstand på mindst 500 m i luftlinje til alle andre enkeltstående butikker eller til områder udlagt til butiksformål.
Afstanden mellem butikkerne fastlægges dog på baggrund af en konkret vurdering.
Afstandskravet kan mindskes i situationer, hvor en fysisk barriere gør, at den reelle afstand
er større for biler, cyklende og gående f.eks. større vej eller jernbane uden mulighed for
krydsning.
3.9 Butik i tilknytning til særlige anlæg
Der kan i tilknytning til tankstation, togstation, stadion, fritliggende turistattraktion og lign., der ligger uden for områder udlagt til bymidte, bydelscenter og lokalcenter, og til brug for de kunder, der benytter det pågældende anlæg på grund af dets primære funktion, etableres butik med et bruttoetageareal på indtil 200 m². Ophører driften af det særlige anlæg, skal driften af butikken samtidig ophøre.
I tilknytning til Hirtshals Transport Center kan der etableres butik med et samlet areal på max 500 m², dog et salgsareal på max 250 m².
Redegørelse til retningslinje 3.9
Kommunen fastsætter selv butiksstørrelse for disse butikker. Da der jf. loven ikke må være 28 tale om en selvstændig butik, men blot butik, der servicerer de kunder, der besøger stedet på grund af hovedaktiviteten, vurderes en butiksstørrelse på max 200 m² at opfylde dels lovens krav og dels at give mulighed for etablering af en bæredygtig butik.
Det er dog vurderet, at der på grund af Hirtshals Transport Centers særlige placering og brugergruppe med bl.a. et stort antal lastbilchauffører kan etableres en butik med et større areal med henblik på salg af de særlige varer, som bl.a. lastbilchauffører efterspørger.
3.10 Mindre butik med henblik på salg af egen produktion
I tilknytning til produktionsvirksomhed kan der etableres en butik med et bruttoetageareal på indtil 200 m² med henblik på salg af egne varer.
Redegørelse til retningslinje 3.10
Kommunen fastsætter selv butiksstørrelse for disse butikker med henblik på salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Da der jf. Planloven er tale om mindre butik med salg af egne producerede varer, vurderes det, at en butiksstørrelse på max 200 m² imødekommer dels lovens intention og dels virksomhedens ønske om etablering af en bæredygtig butik. Denne butiksstørrelse indgår allerede i mange lokalplaner for erhvervsområder.
3.11 Nyetablering af butikker på baggrund af eksisterende lokalplaner
Ved nyetablering af butik på baggrund af eksisterende lokalplan, hvor der i planen ikke er fastsat butiksstørrelse, fastsættes der for bymidter og bydelscentre et bruttoetageareal for dagligvarebutik på max 3.500 m² og udvalgsvarebutik på max 2.000 m² og for butikker til et lokalområdets forsyning (lokalcenter, enkeltstående butik m.v.) et bruttoetageareal på max 1.000 m².
Redegørelse til retningslinje 3.11
Det præciseres, at det er en del af forudsætningerne bag Planlovens regulering af detailhandlen, at det er hensigten at hindre udnyttelse af eksisterende lokalplaner, som giver mulighed for større butiksstørrelser end de, der nu gives mulighed for i loven.
Indholdet i denne retningslinje er ikke revideret på baggrund af de ændrede regler om
detailhandel, da det uanset indholdet af retningslinjen skal vurderes konkret, hvorvidt det
kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan at etablere en given butik.
Link til kilde: Bilag 2
Dagsordenspunktet til mødet den 10. juni kan læses her: Teknik- og Miljøudvalget
